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Loi Pinel : véritable opportunité ou fausse bonne idée ?

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Vous vous demandez comment vous constituer un complément de retraite sécurisé, et vous vous dites qu’en investissant dans des murs, au moins il en restera toujours quelque chose ? Alors lorsqu’on vous propose d’en récupérer 21% sur vos impôts grâce à la Loi Pinel, vous vous précipitez… ne vous précipitez pas !

Mais Pinel, c’est quoi au juste ?

Le dispositif Pinel consiste à devenir propriétaire d’un logement neuf avec l’obligation de le louer pendant six, neuf ou douze ans à un loyer plafond, fixé par l’Etat, et à un ménage sous conditions de ressources. En contrepartie de ces engagements, l’investisseur profite dès la livraison (location) d’une réduction de son impôt sur le revenu sur plusieurs années : 12% sur six ans, 18% sur neuf ans ou de 21% sur douze ans.

Le prix d’achat du futur bien locatif ne doit pas dépasser 5500 euros par mètre carré et l’investissement global annuel ne doit pas excéder 300.000 euros (s’il dépasse cette somme l’excédent n’est tout simplement pas pris en compte).

Pour être éligible à ce dispositif :

  • le bien doit être neuf ou acheté en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
  • être loué à un prix ne dépassant pas des plafonds qui varient selon les zones géographiques
  • et être occupé à titre de résidence principale par un locataire sous condition de ressources.

Il est désormais possible de louer le bien à un parent proche (parent ou enfant) dans le respect des conditions précédentes.

Ce dispositif s’adapte à tous les ménages, quelle que soit leur tranche marginale d’imposition.

Combien je gagne en impôt ?

C’est là qu’intervient le premier piège : compte tenu de son intégration au plafond global des niches fiscales fixé à 10.000 euros,  ce placement peut surtout être intéressant si vous réalisez un premier investissement immobilier locatif et que vous n’avez pas ou peu utilisé cette niche, mais aussi d’autres niches comme l’emploi d’une aide-ménagère, d’une garde d’enfants, les dépenses liées à la transition énergétique, etc.

En effet, les plafonds peuvent être rapidement atteints (2% par an sur un investissement de 250.000 euros donnent  5.000 euros donc plus que 5.000 pour l’ensemble des autres niches). Par exemple, un ménage qui déduit déjà de son impôt 5.000 euros grâce à sa femme de ménage et sa nounou ne dispose plus que de 5.000 euros à déduire au titre de la loi Pinel.

La plupart des vendeurs de défiscalisation ne se donnent jamais la peine d’auditer votre situation fiscale, et cette réduction sur laquelle vous comptez (et qui vous a été vendue) peut donc finalement être réduite à néant.

Il ne faut pas confondre crédit et réduction d’impôt. Dans le premier cas, si le montant de l’impôt est inférieur à l’avantage fiscal consenti, le fisc rembourse le contribuable. Dans le second, qui est le cas de la loi Pinel, l’avantage fiscal est tout simplement perdu !

Est-ce que c’est le bon moment ?

Les taux des crédits immobiliers sont au plus bas. La période est donc formidable pour s’endetter et rechercher l’effet de levier du crédit, mais à condition d’investir dans un bien immobilier ou plus généralement dans un actif dont la rentabilité attendue est satisfaisante.

En revanche, n’oubliez pas que la réduction d’impôt ne prend effet que l’année de la livraison (souvent au moins 18 mois après la signature) et qu’en attendant cela, vous devrez payer les appels de fonds du promoteur, et/ou rembourser votre crédit sauf si vous avez prévu un différé de remboursement.

Quel type de bien choisir ?

Pour avoir de la rentabilité et bénéficier de la défiscalisation, il faut louer ce bien immobilier.

Vous disposez de 12 mois pour trouver un locataire à partir de la date de livraison. De même, la location ne doit pas s’interrompre plus de 12 mois entre deux locataires, sinon l’avantage fiscal est perdu.

Or, pour avoir une chance de louer, il faut privilégier les villes où il existe une demande locative récurrente (activité économique, étudiante, etc.) et/ou avec une population en croissance. Des villes comme Valence, Béziers, Saint-Brieuc, Saint-Etienne, Besançon ou Vichy, ont par exemple une vacance locative très élevée et sont donc théoriquement à éviter. Renseignez-vous sur l’état de la demande locative. Porte-t-elle sur de petites surfaces ou des biens familiaux? Il serait risqué d’investir dans un studio si la majorité des locataires cherchent des 2 ou 3 pièces. Aujourd’hui, beaucoup d’étudiants boudent les studios au profit des 2 pièces ou de la colocation. Privilégiez donc une surface intermédiaire!

Autres critères de choix à prendre en compte: la facilité d’accès de l’immeuble aux transports en commun, aux routes et la proximité des commerces et des services. Vous n’achetez pas un placement, mais un appartement ou une maison, donc votre bon sens ne doit pas s’effacer devant l’attrait fiscal, dont on voit d’ailleurs qu’il n’est pas intangible au cours des années…

De même, acheter un bien immobilier neuf en 2016, c’est investir dans un bien dont la construction répond aux normes et aux dernières exigences des locataires (aménagement, confort, mais également consommation énergétique du bâtiment qui induit confort et baisse des factures d’énergie). Le prix d’un immeuble neuf doit être équivalent au prix d’un immeuble ancien dans lequel on réalise l’ensemble des travaux (qui permettent eux aussi souvent une belle défiscalisation) lui conférant un niveau de confort et de respect des normes comparables à un immeuble neuf, et pas beaucoup plus cher ! Selon l’importance des travaux, le différentiel de prix de revient entre les deux vous permettra de déterminer le plus intéressant d’un point de vue patrimonial, la défiscalisation étant souvent survendue par les promoteurs ou les vendeurs de défiscalisation.

Vous l’aurez compris, acheter un bien en défiscalisation n’est pas un placement sur un livret A, et le choix de ce bien et de ce régime fiscal doivent être raisonnés. Pour vous aider à défiscaliser sans dépasser les plafonnements, pensez à consulter votre expert-comptable spécialiste des questions fiscales et de la gestion de patrimoine.

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