SCPI – Ce placement est-il fait pour vous ?

Vous souhaitez commencer à préparer votre retraite avec des placements, ou tout simplement placer de la trésorerie, mais vous hésitez à vous lancer dans les marchés financiers. Le rendement des fonds euros s’écroule, et les taux d’intérêts historiquement bas leur font courir des risques importants.

On entend parler de bulle immobilière, de bulle financière, de chute prévisible des marchés en 2021, et vous ne savez plus vraiment quoi faire.

C’est pourquoi aujourd’hui, nous avons décidé de vous parler de la SCPI aussi appelée investissement « pierre-papier ». Qu’est-ce que c’est ? Comment ça fonctionne ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? La Skynet Team vous décrypte le sujet, afin que vous puissiez déterminer si ce placement est fait pour vous, ou pas.

 

Kézako ?

Une SCPI (Société Civile en Placement Immobilier), c’est une société de gestion qui gère un gros parc immobilier. Pour faire grandir ce parc immobilier, la SCPI collecte des fonds auprès d’investisseurs qui en échange perçoivent un rendement représentant un pourcentage sur les loyers perçus et sur plus-values réalisées.

La SCPI s’occupe de toute la gestion de l’immobilier : loyers, locataires, travaux… En contrepartie, l’investisseur paye des frais de gestion prélevés sous forme d’un pourcentage sur ses revenus.

La SCPI vous offre donc la possibilité d’investir dans de l’immobilier et de générer des revenus supplémentaires sans avoir à vous charger de la gestion du parc immobilier.

 

Si vous achetez des parts dans une SCPI 

• Vous avez un rendement net de frais car vous ne payez rien de plus : pas de charges de copropriété, pas de taxe foncière…

 

• La valeur de vos parts peut évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction du marché

 

• En tant qu’associé, vous bénéficiez de droits :
  • Vous percevez un pourcentage des loyers
  • En cas de plus-value, vous touchez une part de cette plus-value
  • Si vos parts prennent de la valeur, vous pouvez les revendre à leur juste valeur.
  • Vous bénéficiez des avantages fiscaux que la SCPI peut vous apporter.

 

Le capital de la SCPI 

 La SCPI peut être à capital fixe ou variable.

• Capital fixe: la société décide de son capital et celui-ci peut augmenter dès qu’elle le souhaite et vos parts peuvent être revendues au prix du marché, en fonction de l’offre et de la demande.

 

• Capital variable: dès qu’une personne entre dans le capital, c’est la SCPI qui définit la valeur de ses parts. Vos parts pourront donc être revendues à la société au prix qu’elle aura défini et indiqué.

 

Et les taxes ?

Les dividendes versés par la SCPI sont taxés comme un revenu foncier.

À noter : dans la plupart des cas les revenus de la SCPI sont déclarés au régime réel. Pour pouvoir déclarer vos revenus SCPI au régime micro-foncier vous devez générer moins de 15 000€ de revenu foncier et détenir un appartement en direct.

 

Comment investir dans une SCPI ?

Il y a plusieurs manières d’investir dans une SCPI :

• Via un compte titre par exemple chez votre banquier

 

• En direct auprès des sociétés de gestion: pour cela il faut acheter au comptant. Cette méthode d’achat permet de générer un complément de revenus.  

 

• En assurance vie : En intégrant des parts de SCPI dans votre contrat d’assurance vie vous bénéficierez de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie.

 

• À crédit: Comme tous les autres investissements immobiliers, vous pouvez investir à crédit : la banque étudie votre projet et vous accorde ou non le crédit pour la SCPI.

 À noter : il n’y a pas besoin d’un apport conséquent pour investir dans une SCPI.

 

3 catégories de SCPI

Il y a 3 grands types de SCPI ayant des objectifs bien distincts : 

• La SCPI de rendement : l’objectif principal de ces SCPI est de constituer un patrimoine immobilier où les loyers sont les plus élevés possible. C’est le plus souvent de l’immobilier professionnel et commercial car les locataires sont plus solvables et déménagent moins souvent. C’est une stratégie basée sur le long terme et le rendement maximal.

 

• La SCPI fiscale : Le but est de profiter des lois Pinel ou Malraux, ces SCPI vont privilégier les investissements rapportant des allègements fiscaux. Attention, dans ces cas-là, il faudra respecter les règles de la loi d’allègement. Aussi, en cas de loi Malraux, il peut y avoir un certain temps avant de percevoir les revenus. En effet, dans le cadre d’un achat de bien à rénover, il faut compter le temps des travaux avant de percevoir les loyers. Mais puisqu’elle produit pendant ce temps un déficit ou un amortissement déductible, vous pouvez utiliser ce type de placement pour gommer fiscalement des revenus fonciers pendant ce délai.

 

• La SCPI de valorisation (ou de plus-value) : Vous l’avez compris, l’objectif est d’acheter des biens qui ont un fort potentiel d’augmentation de valeur (biens avec beaucoup de travaux, en viager…). L’investissement dans ce type de SCPI ne vous assure pas de revenus réguliers car les dividendes ne sont pas versés chaque année. Il est possible de ne rien gagner une année mais à l’inverse de gagner énormément l’année suivante. Ces SCPI se spécialisent dans les grosses opérations. C’est le cas aussi des OPCI.

 

Les Avantages :

• C’est un investissement accessible au grand public car contrairement à l’achat immobilier classique, il permet d’investir avec un apport limité.

 

• Il n’y a pas de frais de notaire.

 

• Le risque est dilué puisque les sociétés travaillent avec un nombre plutôt conséquent de locataires et de biens. Il est aussi dilué géographiquement : les biens acquis par la SCPI sont souvent répartis dans plusieurs régions. Même s’il arrive qu’un locataire ne paye pas, cela ne représente qu’une partie des revenus de la société.

 

• Il n’y a aucun travail de gestion à faire car c’est la SCPI qui s’occupe de tout. Vous percevez les loyers sans avoir à participer à la gestion de la société.

 

• La SCPI vous permet d’investir sur des biens immobiliers qui demandent certaines compétences poussées.

 

• Elle vous assure une régularité de revenus.

 

• Comptant, à crédit, en assurance-vie ou via un compte titre, vous pouvez investir comme vous le souhaitez.

 

Les Inconvénients :

• Toutes les SCPI ne se valent pas, il faut bien se renseigner pour choisir la bonne SCPI.

 

• En tant qu’investisseur vous n’avez pas votre mot à dire sur la gestion et la stratégie de la société.

 

• Vous ne percevez pas de rendement les premiers mois, le temps que votre investissement produise du résultat : c’est le délai de jouissance et il est variable de 3 à 6 mois.

 

• La fiscalité est assez importante puisque le plus souvent, les déclarations se font au régime réel.

 

• Si vous souhaitez un retour sur investissement direct, ce n’est pas fait pour vous ! En effet, on dit qu’il faut investir en moyenne de 8 à 15ans avant que ce soit rentable, c’est un placement à long terme.

 

• Il y a des risques de perte en capital car valorisation des parts dépend du marché et de la stratégie adoptée par la société.

 

• Les frais d’entrée et de gestion peuvent être un peu élevés (en moyenne 10%).

 

• La fiscalité est assez élevée et complexe.

 

Alors est-ce que c’est pour vous ?

Sans aucun doute si :

• Vous n’avez pas de temps à consacrer à la gestion immobilière,
• Vous n’attendez pas de retour sur investissement direct, ou absolument régulier,
• Les marchés financiers vous font peur, vous préférez la pierre.

Si le placement en SCPI vous intéresse, il est essentiel de bien vous renseigner sur le profil de la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir, et/ou d’envisager un accompagnement professionnel afin de faire le bon choix en fonction de votre situation personnelle !

N’hésitez pas à contacter la Skynet Team pour toutes autres questions auxquelles nous nous ferons un plaisir de répondre !